进入下半年以来，南京楼市不断被豪宅热销刷屏，各种单价纪录、成交记录涌现，超出了市场的预期。无论是城中还是河西，房价都站上了新高。素来秉承着东富西贵传统的城东，自然也不甘示弱，城东地王复地宴南都在酝酿一年之后，又以销许均价破三万的价格引领城东板块。然而晏山居的市场认可度却没有被高价所震慑到，根据网上房的成交认购数据显示，晏山居7月首开92套房源去化88套，上周新推的32套房源已去化30套，接近日光。

2015.01-2015.08南京市商品住宅140平米以上成交走势（全市、城东）

    虽然今年1月以来，南京市的改善住宅市场的热度不断升温，但从上图中1-8月份的数据显示，虽然全市改善如火如荼，城东的改善市场却异常平淡，成交不升反降，可见城东板块的改善型购房者就理智得多。然而凡事总有例外，五矿晏山居两次开盘均形成热销，必有“神技”，分析师跟购房者一样纳闷，忍不住理智地用数据来探究一番，分享给大家。

稀缺性—城东唯一在售的叠墅房源

城东板块由于钟山风景区的存在，老城东原有居民购房者首选还是围绕着紫金山周围的项目，目前城东片区紫金山周围房地产市场架构，多是具有一定成熟度的二手房，一方面这些二手房方的品牌打造不够，另一方面，居住有一定年份，品质无法保证。

近年来城东板块新房的供应量较少，从2015年1-8月城东板块的供应面积段分布来看主要还是以刚需为主，120-200平米面积段占比仅为18%，而从城东板块上半年各方型的供求比来看，复式产品的供求比仅为0.15，是最为稀缺的。这样以来五矿晏山居所推出的90-165平米的平层和叠加产品，无疑是弥补了城东市场在这一类型产品上的空缺，对于钟情于城东的老城东居民而言，也会是改善的一个不错选择。

高附赠—赠送面积多，核算下来价格也不高

作为城东“地王”，如今又以单价引领城东，本以为性价比与这个项目无缘，但经过分析师的了解发现，项目的产品有着高附赠面积，就以这两次加推销售火热的165平米户型为例，户型二层的客厅上空是可以自行改造为3.9m*3.9m的卧室来使用的；虽然目前市场上的阳台按照新规是不可以全赠送的，但晏山居在设计时一层连有花园，因此将阳台面积也全部赠送，赠送面积达6.3平米，赠送比例达到13%；此外如果是上叠户型，还会有23.6㎡的露台赠送，赠送比例达到26.85%。

(以上户型面积和销售单价均来自网上房销许数据）

分析师按照这样的附赠比例，又将晏山居165㎡户型的单价重新核算了一遍，以5栋5层103室（下叠户型）和503室（上叠户型）为例，在没有附赠面积的情况下，五矿晏山居5栋5层503室168.06㎡的户型销售单价=32319元/㎡；在高附赠面积的情况下：五矿晏山居5栋5层503室168.06㎡的户型实际单价=（建筑面积*销售单价）/实际面积=（168.06*32319）/212.87≈25515.71元/㎡。由此可见，高附赠面积将整个单价拉低了21.05%，这样看来项目在区域内相对与其他项目而言，性价比立刻凸显出来。

升值空间—价格还处于上涨前期

晏山居自开盘以来，根据克而瑞数据显示8月成交均价为24891元/㎡，9月（截至9.15）成交均价为26610元/㎡，两次开盘成交均价上涨了6.9%。看似上涨不少，但是，今年以来楼市利好政策利好不断扩大，改善型住宅的市场活跃度明显，全市1-9月（截至9.15）以来典型改善面积段房源（140㎡以上含复式）住宅成交数据得知，成交量逐步攀升，全市的均价涨幅接近17%，目前南京市场依旧属于一个上升的阶段，而城东市场受市场高价并不大，平稳上扬是城东总体态势，项目价格还处于上涨前期，未来还会持续走高。对于购房者而言，如果钟情于城东的人文底蕴以及自然环境，又中意五矿晏山居，那么现在正是考虑入手的一个好时机。

2015.01-2015.09南京市商品住宅140平米以上量价走势

稀缺性+高附赠+升值空间=产品热销，作为城东板块价格的标杆项目，接下来五矿晏山居会在10月初带来精装的平层产品，这一次又会带来怎样的惊喜，购房者不妨在样板间公开后亲身体验一番，CRIC房产测评网分析师也会进行后续解读。