前几天聊到高新洋房产品，不少购房者都说对洋房内容感兴趣，分析师在和大家聊聊什么是真正舒适型的洋房。

国内对洋房的概念比较模糊，现在多数从4层-11层的板楼产品，开发均冠以洋房的名字，而且对洋房具体定义相对比较模糊。分析师这里不讨论洋房的定义，我们讲讲什么洋房住的才舒服。

单元密度

我们知道越低的楼层，每个单元居住的人口越少，每一户业主私人空间也就理想， 楼层越高乘坐的人越多要等待时间越长，同时因为北方气候特点，总楼层数越少理论上冬季供暖期供热效果也应该好！

下表我们对高新三个洋房项目进行对比

上表我们可以看出“华润凯旋门”7层产品，属于比较常见的洋房层高，14户左右住户不算多，但和4-5层洋房相比并无优势特点。

“高新和园”有5-9层产品，其中9层产品略高遇到问题并不方便， 5层高度较为舒适。

三个项目中“天安豪园”，很有优势4层的电梯洋房，单元总户数少，适合各个年龄层的客户，一个单元8户的居住人口，也接近别墅类型产品。如果在价格相同，且不考虑其他因素的情况下，分析师认为“天安豪园”具备优势。

格局

洋房产品和普通住宅重要的区别是洋房具备更多类似别墅产品的特性，比如：有天（露台）有地（花园），相对私密好，室内功能充足。

就好比花了大价钱买一台好车，功能要不丰富是不可以的!

分析师将三个项目主力的户型拿出来对比：这里说明一下因为我们对比的是洋房产品，所以主要针对赠面积，私密性及动线是否合理来对比，这几点比较能体现户型不同之处。

“天安豪园”约133㎡户型，从入户的私密性看设计并不理想，入户门直对餐厅，而且由于厨房和餐厅位置平行，所以餐厅位置无法改变，改变方式是在入户门位置设计玄关提高私密性，但这样大大降低室内实用面积。

另外三室二卫户型其中次卫距离卧室过于远，夜间使用及不方便。

户型内的赠送面积很少只有一个南向阳台，没有体现出4层电梯洋房的优势特点。

“华润凯旋门”约138㎡户型，从入户的私密性看“凯旋门”，玄关的设计比较实用，首先提高的室内的私密性，同时预留衣柜和鞋架位置增加玄关可实用性。

同样“凯旋门”三室二卫户型，其中次卫距离卧室过于远，夜间使用及不方便。

“凯旋门”户型内设计有南北两个露台，使用上增加了更多功能，但南阳台1米进深太小，预计实际使用面积也会很小。

“高新和园”约169㎡户型，从入户的私密性看，虽然入户并没有玄关的设计，但因为户型整体面积较大，所以入户门位置完全可以设计玄关，同时不影响餐厅的使用。

动线设计方面，“高新和园”属于典型的动静分区的设计，这样保证主人休息空间的私密性，同样卫生间距离餐厅和卧室均较近使用方便。

“高新和园”户型内设计有南北两个露台，据工作人员介绍北露台面积约在35㎡左右可用超大露台来形容，分析师测算抛除墙外立面占用面积，实际使用面积约在28㎡左右，可以说面积非常大。同时客厅开间到达7.3米，对于不超过180㎡的户型来说也是一大亮点。

从上面对比可以看出，洋房产品除了注重楼栋层数，室内空间同样重要，

这里要特别说明一下 “高新和园”项目小面积168㎡起，针对改善客户更明确，但分析师认为户型的设计不是单单看面积，舒适的空间使用才重要，30㎡左右大露台，7.3米开间这几点都给客户充足大气的空间感，也是“高新和园”洋房一大亮点。

       相比而言“华润凯旋门““天安豪园”洋房虽然楼栋层高有一定优势，但主力户型面积较小可用空间不足，同时赠送面积较少，没有别墅类型的体验，而且室内的动线设计也有不足，舒适大大减低

我们知道原则上越低的容积率园区内的人口数量越少，越高绿地率业主所享受的绿地面积越大， 那么低容积率，高绿地率的项目才是真正让业主享受好的环境的社区，住起来才舒服。

       三个项目中“天安豪园”容积低，但绿地率也是低的一个，相对比较均衡。
“高新和园”容积率排名第二，绿地率高，算是项目比较优越的特点。

“华润凯旋门”因为洋房和高层在同一个园区内，所以容积率高，虽然绿地率也并不低，但未来居住人口增多后，园区内较为拥挤，整体居住舒适度必然会降低所以舒适度不理想。

    总结：以上三点分析可以看出，购买洋房需要考虑的因素有很多，如果只单纯看价格并不一定买到合适的项目，也希望购房者在选购房产时更多注重产品细节。