回首去年10月22日，五矿晏山居所在的NO.2014G53钟灵街地块吸引了五矿、万科、朗诗、远洋、融创等9家房企的激烈争抢，最终五矿地产集团经过47轮的竞拍，以总价20亿，楼面价15455元/平米的价格力压群雄，成功将NO.2014G53黄金地块揽入怀中，一举成为城东“地王”。

7月10日，城东纯新盘五矿晏山居销许出现在网房上。销许显示，此次五矿晏山居4栋楼共124套房源通过预售核准，其中精装房源32套、毛坯房源92套。精装房源销许价最高为32045元/平米，均价31806.5元/平米；毛坯房源均价30281元/平米。 

这一价格直接使”东富西贵”得到印证，在河西破三万的同时，城东也开始悄然发力。

如今，“地王”开盘在即，虽然地处紫金山正南麓，原中央政务区所在地，拥有无可取代的自然资源和人文涵养，又有精心打造的产品规划和细节，昔日“地王”单价三万是价格虚高还是物超所值呢？那么跟着分析师来一探究竟。

品牌支撑高端定位

项目的开发商五矿地产在南京深耕多年，在南京的打造的项目多以景观资源型住住宅为主，一直以来都以资源提升居住品质，其中最值得一提的是销量及口碑俱佳的九玺台， 2012、2013连续销量冠军，而五矿晏山居作为五矿集团在南京打造的第五个项目，也不例外的借助了景观资源的优势进行打造，在其品牌对价值的提升具备扎实的基础上，项目的品牌在一定程度上对产品的高端型具有支撑性。

2013年南京别墅项目成交面积排行

差异化产品填充市场空缺

城东板块由于钟山风景区的存在，老城东原有居民购房者首选还是围绕着紫金山周围的项目，目前城东片区紫金山周围房地产市场架构，多是具有一定成熟度的二手房，例如周边均已售罄的钟鼎山庄，紫金华苑，紫园等，新房的供应量较少，从目前区域内的在售产品来看，多是以小高层和洋房平层为主，而二手的别墅产品多是大面积的独栋和双拼，对于购房者而言，性价比不够高；五矿晏山居打造的叠加院墅和小高层入驻片区后，在一定程度上弥补了城东片区的叠加别墅的市场空缺。

2015.1-2015.6城东板块主要在售改善项目一览

此外，从竞争性的角度考虑，五矿晏山居所推出的小面积的叠加别墅与复地御钟山从产品的上有着较大的差异化，从客群层面进行了有效的区分。在资源改善型产品集中的城东板块，能够合理控制总价的功能型产品，其单价是存在一定的上浮空间的。

自然资源助力价值提升

南京不缺山体资源，然而在众多的自然山景资源中，作为城中山，只有紫金山成为代表南京城市的名片，其唯一性和不可替代性使环绕其周边的居住价值具有较高的稀缺和珍藏价值。随着城市的开发与建设，山景资源周边的住宅的价值也随之不断提升，以紫金山周边的钟鼎山庄为例，从项目销售以来，价格总体增幅达79.49%，而板块的增幅仅为74.39%。

对钟鼎山庄的持销阶段价格涨幅（除去尾盘价格走低因素）来进行加权平均，结合项目目前的二手房均价—30798元/平米，剔除五矿晏山居与钟鼎山庄周边配套因素，两个位置因素与品牌因素优劣势相抵，从而推导出周边同类型产品在2015年的销售均价应该达到33274元/平米，从这一点来看，五矿晏山居以超30000元/平米的单价问世正是价值所趋。

土地成本还原价格本真

2014年，五矿集团以总价20亿，楼面地价15455元/平米将地块揽入怀中，成为城东单价地王，历经一年的等待与产品打磨，项目在这一年中的土地成本、建安投入、装修费用、财务成本以及管理和营销费用、税费等，比对区域内类似项目的楼盘地价以及项目的开盘首月的均价，整体的成本不会低于2.8万元，由此推导出的销售单价将不低于32455元/平米。

城东板块在售改善项目楼面地价与开盘首月均价

分析至此，五矿晏山居无论从自身的品牌价值，产品的差异化出发，还是从区域资源带来的价值提升、土地成本的价格推算。晏山居作为昔日的城东“地王”，单价破三是真正的价值所在。

 今日（7月23日）五矿晏山居项目首次开盘，这个昔日的城东“地王”将会带来怎样的成绩和影响呢，值得期待。