今年上半年是深圳楼市的春天，深圳楼市的价格和成交量的涨幅、增速均创出了历史新高，达到深圳楼市有史以来的最高点。截至6月28日，央行自2014年11月开通本轮降准降息通道以来，第四次降息、第三次降准，在货币信贷连续宽松助力下，新房和二手房市场成交火热，大多数业主亲身见证了资产只用半年甚至一个季度时间在楼市翻倍的奇迹，6月份深圳新房成交量接近90万平，成交均价高达32529元/平，各区域房价均创新高，原关外多个片区单价均迈上4万。

在深圳公开土地市场方面，上半年仅有27宗土地成交，商品住宅土地仅有1宗，其中工业土地21宗，其次为5宗用于商城和写字楼建设的商业土地，2月6日挂牌交易的鹿丹村旧改土地，在全国范围内首创“定地价、竞低容积率”方式公开竞拍，最终由中海地产集团有限公司以可售商品住房面积39900平方米竞得H103-0010宗地，该土地使用年期70年，用地面积47166.23平方米，挂牌起始面积为90485.51平方米，地价为人民币88800万元。去除保障房成本后的楼板价格为26195元/平方米，这也说明市中心区几乎不会再有单价4万以下的新房了，就连原关外地区的深圳北站周边住宅用地楼板价都上到2.5万元/平方米，各个区域的土地拍卖价格不断刷新，为深圳房价的快速上涨奠定了基础。

万科麓城二期开盘现场

在新批预售许可证和新开盘方面，上半年深圳共有55个楼盘取得了预售许可证，约2.3万套商品住宅，其中龙岗区的楼盘数量将近一半，其次分布在宝安区和南山区，上半年共计44个楼盘开盘销售，其中33个楼盘均选择在第2季度入市销售，且取得了不俗的表现，小步快跑是开发商推盘的惯有策略，在市场低迷时效果较好，在行情火热时对销售促进更是事半功倍，开发商在一次性获得预售许可后，并不是一次性集中开盘，而选择每次小量推售，取得多次热销，渐进涨价，提高总体盈利水平，采用该销售策略并较为成功的有京基御景印象、万科天誉、万科麓城二期、中骏四季阳光和招商花园城。

在价格变化方面，1-2月份，虽然央行进行了今年首次0.5个百分点的降准，但对楼市和股市的影响甚微，在价格变化方面，折扣楼盘的快速降低，价格呈现出企稳特征，深圳各区域大幅降价的楼盘几乎绝迹，所有楼盘除部分特价房之外基本上无普遍性的大幅折扣，房价进入短暂的平稳期。

3月初降息，3月底再次出台330新政，货币政策刺激效果在4月份以后逐步显现，楼盘大幅降价现象因信贷政策的不断利好已经绝迹，但开发商入市积极性仍然不高，3月份深圳各区楼盘入市数量仍然处于冰点水平，新开盘仅有万科九龙山，在新取得预售许可方面仅有城建仁山智水和曦湾天馥2个项目，3月份是本轮经济周期中第2次降息，房价上涨概率不断提升，330新政前，已经有媒体开始传言开发商大幅涨价行为，3月30日，三部委关于个人住房贷款政策联合发布了新政，在中央层面密集型政策的刺激下，4月份，深圳楼市温度升至前4个月最高，新增供应及开盘加推楼盘数量都出现了爆发性增长，在此楼市火热局面里，央行进行了第二次1个百分点的大幅降准，资本市场和楼市资金进一步宽松，时隔5个月，再次出现开盘首日到场客户高达3000人以上的热销场面，除了楼盘本身的地段及品牌优势，密集的政策利好也推升了楼市的火热程度。

 5月份，深圳房价领涨全国，其中龙华新区房价领跑深圳全市，本月有新盘入市的前海、宝中、龙华、西丽、布吉、龙城和坪山等地楼盘入市价格均创记录，刷新板块价格新高，前海和宝中地区的顶复价格飙升到16万元/平方米，部分热点板块新房价格最高飙升40%。龙华和西丽新房价格均迈上4万向5万进发，布吉和龙城新房价格均接近3万元大关，甚至精装楼盘万科广场和同创九著价格已超过3.2万/平方米，万科广场部分楼栋在4万以上，布吉的顶复已经在5万以上，深圳湾壹号已经从去年10万以下单价上涨到今年的15-20万之间，本月引爆房价跳涨的主要是511央行降息和本月上证指数和创业板指创出4900点和3500点的新高所催生的货币宽松环境和财富膨胀效应。

6月份，深圳楼市仍然延续了前两个月的跳涨态势，但在新开楼盘数量上明显少于5月份，这也和近期价格过快上涨，股市创出新高，开发商不急于回笼资金且期待更为宽松的货币政策有很大关系，而6月下旬，股市开启暴跌模式，两周时间股市暴跌超过20%，央行在危机关头出台降息降准政策，一年期贷款利率低至4.85%，力图挽救中央层面一直力挺的资本市场，但后期市场表现表明该调控手段作用甚微甚至是徒劳的，而本次降息降准在楼市提振上的作用也不如前期降息政策那么显著，在6月28日降息降准政策出台前，深圳多家银行均因房价过快上涨，收紧了房贷利率，本次降息给那些因利率折扣收紧不能及时贷款的购房者下了一场及时雨，虽然本次降息降准不会让深圳房价再次飞升到新的高度，但至少对前期涨幅有一定的稳定作用，对即将到来的7月份楼市淡季也有较大的促进作用。

本次房价跳涨根本原因是货币宽松效应，多次降息降准则是鼓励居民直接提高股票及房产的配置比例，330新政对改善型置业的扶持，以及股市高估值及泡沫的显现，很多有强烈改善型置业需求的投资者在第二季度上证指数4000点和5000点，创业板指2900点和3900点时候选择了套现离场进入楼市的资产配置改变，本来库存压力较小的深圳楼市，在第二季的火爆现象和股市资金快速流入有密切关系，假设某投资者选择在上证指数2500点近场，200万的投资金，选择在4000点或者5000点离场，所获利润完全可以缴齐购房首付甚至全款。

在库存和下半年走势方面，按近6个月的去化速度测算，深圳新房去化周期已经从去年同期的23个月降至目前的11个月以下的无库存压力的合理区域，预计第3季度仍然会维持较快的去化速度，但由于7-8月属于楼市淡季，入市楼盘数量将少于二季度，第3季度尾期量价可能存在萎缩现象，但下半年整体走势仍然是稳中向好，房价仍然会稳步上涨，但价格涨幅会有所收窄，由于下半年货币政策方面预期仍然偏宽松，仍然有降息降准的空间。