购房者买房时常遇到如下问题：项目偏远、配套不足、价格虚高、品质问题等。即，大家口诛笔伐的“差评楼盘”。长期而来即被业内炮轰的“老油条”楼盘到底有哪些？且他们的价格到底有多少内幕？

近日，CRIC房产测评网“2015年第一季度楼盘性价比测评榜”对全国28城市，近千楼盘楼盘进行的调研显示，老油条楼盘中价格虚高最高达16.5%。

据克而瑞房价分析师艾莉表示：“价格虚高，有些指的是对外报价过高；另外一种形式则是定价过高，也就是企业可赚的利润高，如一个楼盘地价+建安成本+各种税费+工程费等等只卖27000万元/平方米，但对外报价报40000 万元/平方米。此次差评榜共有150个项目上榜，被差评榜点名的未必是很糟糕的楼盘，但一定是性价比是不高的。我们会指出上榜的楼盘存在，也提醒大家在购房过程中要注意到这些楼盘，做到买房不上当 ”

“老油条”楼盘列表

“地段地段还是地段”，李嘉诚的这句话道出了项目制胜的黄金定律。一个项目若位于市区核心位置，自然会因为区域的价值而受到市场的热烈追捧。而若项目位于较为偏远的地区，价格又高出购房者的心理价位，那么这些项目遭受被“打入冷宫”的待遇则是自然的。例如北京的铂铭郡更是位于六环以外的偏远地区，然而价格却偏高，导致项目去化缓慢。 

问题一：位置篇——位于偏远地区，而价格偏高

案例：铂铭郡

房价分析师辣评：项目位于六环以外偏远地区，开发尚不成熟。项目交通配套较差，出行不便，同时周边商业、教育、医疗等配套缺失，导致市场认可度较低，去化缓慢。

实际售价：14000元/㎡  分析师指导价：12528元/㎡

问题二：配套篇——周边配套严重不足，影响未来生活质量

购房者在看房时，雷打不动的环节就是总会看看小区周边的配套如何，现在很多开发商都会在楼书写上诸如“XX分钟直达繁华商圈”、“吃喝玩乐一应俱全”等撩人的字眼，足以见得一个楼盘拥有绝佳配套的重要性。然而，某些楼盘的配套却严重不足，价格也并不亲民，造成性价比低。如上海的浙商嘉业海悦苑，周边配套不成熟，学校、医院、商业配套均超过步行距离，无车不能到达，生活便利度受影响。

案例1：北京半岛

房价分析师辣评：项目周边配套严重欠缺，且项目价格高于板块均价，导致项目销售情况较差。项目地处西六环，板块唯一纯独栋别墅项目，由于板块目前主要针对刚需及首改类客群，别墅及高端市场开发氛围尚未成熟，别墅产品聚集度较低，高端配套尚未开发，导致项目市场认可度较低，去化较慢。

实际售价：30000元/㎡  分析师指导价：25911元/㎡

案例2：浙商嘉业海悦苑

房价分析师辣评：浙商嘉业海悦苑，周边商业配套不成熟，且价格高于克而瑞指导价约1700元/㎡。二房户型仅剩几套低层房源，主力在售的为65㎡一房。对于区域客户来说，一房的接受度比较低。楼盘位于奉贤海湾板块,作为一个刚需盘，公共交通配套显得尤为重要，但是浙商嘉业海悦苑对自驾的依赖程度甚至超过了远郊别墅楼盘。1.2km内只有三个公交车站，公交基本都是奉贤区内行车。学校、医院、商业配套均超过步行距离，无车不能到达，生活便利度受影响。

实际售价：9900元/㎡  分析师指导价：8265元/㎡

案例3：中筑蓝湾铭都

房价分析师辣评：中筑蓝湾铭都位于高新区版块，版块为新兴发展区域，且发展较快。但版块基础生活配套薄弱，随着政府规划的利好和后期的发展配套将逐步完善。伴随后期人口的导入，居住氛围会逐步成熟。目前在售小高层价格较高，所以分析师给予了谨慎购买评级。

实际售价：4584元/㎡ 分析师指导价：4265元/㎡  

问题三：价格篇——项目定价过高 高于同区域楼盘

如今高房价已经成为很多购房者心中无法迈过的一道坎。然而某些楼盘的价格却高于同区域楼盘，这更加让购房者“退避三舍”。 如位于广州的云星乾隆公馆，它的对外出售价格明显高于周边市场，并且配套也十分薄弱，这也造成了其销售异常缓慢。

案例1：云星钱隆公馆

房价分析师辣评：项目周边生活配套较少，购物、买菜需要到2公里外的街口镇中心。该盘主打刚需，周边同样区位和相同产品的楼盘均价为八九千，该盘10500元/平的均价明显高于周边市场项目，性价比低；从销售情况来看，该盘销售异常缓慢，2014年全年签约仅20套。

实际售价：10500元/㎡ 分析师指导价：9629元/㎡

案例2：满京华喜悦里

房价分析师辣评：满京华喜悦里项目售价在18500元/㎡以上，与周边海航城（17300元/㎡）等同等档次的项目相比价格明显偏高。其次项目户型以拓展面积大为卖点，但是多个户型如79㎡02户型、60㎡03户型，赠送面积虽大，但是空间布局不合理，部分赠送面积实用性不高。另外项目自2012年开盘以来已经销售2年，项目依然有大量房源在售，销售情况并不理想。

实际售价：18500元/㎡  分析师指导价：17654元/㎡

问题四：产品篇——楼盘品质不高 舒适性降低

随着人们的生活质量的大幅提升，人们越开越需要那种高品质的楼盘。一个产品品质高的楼盘往往会在建筑设计、内装潢等各种细节方面做到极致，让业主感到极大的舒适度。位于深圳的瑞泽佳园由于其多层和小高层楼栋采用兵排式的楼栋布局，牺牲了大量的园林景观，使得产品品质和舒适度明显下降。项目开盘至今已有两年，但是销售效果仍然不佳。 

案例：瑞泽佳园 

房价分析师辣评：瑞泽佳园位于龙岗横岗片区，2012年一期开盘时是片区最便宜的楼盘，但是随着时间推移，目前价格已经达到19000元/㎡，与周边项目中海大山地相比，不管位置还是产品，性价比均不高。从产品上看，项目分为多层、小高层和高层产品，虽然容积率低，但是其多层和小高层楼栋采用兵排式的楼栋布局，牺牲了大量的园林景观，使得产品品质和舒适度明显下降。最后项目开盘自今已有2年，在单价不高的情况下销售情况依然不理想。

实际售价：19000元/㎡  分析师指导价：17579元/㎡

问题五：环境篇——周边环境差 生活质量受影响

人们现在越来越注重小区内以及周边的环境，绿化、污染源等也是很多人看房买房时必须要考察的因素，因为这些和人们的健康息息相关，购房者也不想买了房子活受罪。一个楼盘周边若环境差，购房者直接把他们out掉的概率可以说非常高的。如位于南京的绿城诚园紧靠发电厂和高压线，从项目目前所处区位、周边自然资源、环境与配套均暂时无法支撑其较高端的定位，因此陷入尴尬境地。

案例：绿城诚园

房价分析师辣评：该项目从建筑、景观规划与户型设计均够大气、上档次，定位为较高端，且所推出的均为精装房，因而总价高，在与周边项目的竞争中失去了价格优势。而且项目紧靠发电厂和高压线，外部不可改变的不利因素较多。此外项目拿地时间早，土地使用年限缩水严重。该项目硬伤明显，而从项目目前所处区位、周边自然资源、环境与配套均暂时无法支撑其较高端的定位，因此处境比较尴尬。

实际售价：16308元/㎡  分析师指导价：14889元/㎡ 

免责申明：

1、所谓“差评”并非楼盘存在严重问题或产品很差，而是依据性价比标准进行整体测评的结果。

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